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自住房殺傷力 開發商爭相提前開盤躲避自住房
盡管萬科將北京住宅項目萬科橙的"降價"解釋為"按照政府指導價銷售"，但這並不能掩蓋地產商們對於未來市場走向的擔心。一季度以來出口數據的疲軟，以及杭州樓市降價風波，都無不讓這個習慣於"上行"的群體，回憶起瞭2007年~2008年那場堪稱慘烈的市場調整。
自住房正在成為"誘發"在京房地產開發企業"跑量"的重要因素。隱藏在萬科橙"降價開盤"背後，包括萬科、龍湖在內的諸多一線房地產開發企業在京均已大幅提前開盤銷售進度，相比於直觀的降價，提前開盤似乎更能體現地產商們的心態所在。
第三方市場監測機構亞豪地產的統計數據顯示，自2013年11月開始，剛性需求樓盤的可售房源與意向購買客戶之比，就一直呈現出下降趨勢，而自住房供應高峰的2014年下半年還未到來。
提前開盤
萬科認為，萬科橙項目的定價是正常的市場行為，不是降價銷售，此前，部分一線房地產開發企業已經不同程度地提前瞭旗下住宅樓盤的開盤時間。
引發北京乃至全國房地產市場關註的萬科橙項目在北京市住建委的實際登記名稱為"上興佳園"。3月9日，北京市住建委批準瞭該項目兩個樓棟的預售申請，其中一棟"住宅及公共服務設施樓"的價格為21176元/平方米，另一棟"住宅樓"為22176元/平方米。
這引發瞭"萬科在京降價"的風波。多位該項目購房者向《中國經營報》記者證實，2013年8月前後，萬科橙項目銷售人員告知意向購房者的意向銷售價格約為26000元/平方米，帶精裝修。至2014年3月5日時，告知口徑被調整為25000元/平方米，帶精裝修。至開盤日，該樓盤價格調整為約21000元/平方米，不帶精裝修。
對此，萬科北京公司相關負責人表示，這一定價是根據政府的區域指導價格確定，同時，為客戶提供瞭可供選擇的精裝修菜單，據此，萬科認為，萬科橙項目的定價是正常的市場行為，不是降價銷售。
在萬科橙降價風波之前，部分一線房地產開發企業已經不同程度地提前瞭旗下住宅樓盤的開盤時間。這些一線房地產開發企業除萬科外，還包括金融街、路勁地產、保利地產等企業，而龍湖地產的個別項目也已經基本確定提前開盤，同為萬科開發的位於總部基地附近的西華府項目，已經將開盤日期提前到2014年4月前後。
萬科橙所在的天宮院板塊在不到一個月的時間內甩出2521套房源，來自保利首開·熙悅春天、雲立方、金融街融匯、鑫苑鑫都匯四個項目。金融街融匯更是將四、五期房源全部投入市場。然後，金融街融匯等項目均當日售罄。
記者瞭解到，金融街融匯的售價是22300元，這個價格和2013年分拆精裝修之後的實際成交價格相比，上漲不到5%。除此之外，路勁地產已經確定，大幅度提前銷售進度--原計劃2014年10月前完成的任務，須提前至6月完成，這意味著，所有樓盤的營銷節點都要提前4個月。
"跑量"有別
銀行信貸持續收緊，令房企銀行融資與個人房貸兩個渠道同時受阻，資金面中度偏緊令開發商加速推盤回籠資金。
據亞豪機構數據顯示，春節後(2月8日~2月16日)的一個多月時間裡，北京成交價格低於25000元/平方米的中低價位房源，僅售出3641套，相當於去年同期的41%，此外，與去年同期相比，中低價位房源占市場總交易量的比例也大幅下滑16個百分點，由去年的86%降至70%。
亞豪機構副總經理任啟鑫告訴記者，這凸顯開發商降低購房門檻、平價跑量的心態。
此外，他還分析認為，銀行信貸持續收緊，令房企銀行融資與個人房貸兩個渠道同時受阻，資金面中度偏緊令開發商加速推盤回籠資金，但購房者卻由於優惠利率取消、銀行貸款額度限制等因素造成實際購買力的下降，市場供需形勢發生變化，開發商為瞭謀求滿意的銷售業績，隻能在價格上做出讓步。
然而，非剛需住宅的市場境況卻與剛需市場迥異。據亞豪機構統計數據顯示，春節後到現在(2月8日~3月16日)，北京成交價格在30000~50000元/平方米之間的改善型房源共成交649套，占商品住宅總銷量的比重為12%，與去年同期相比提高瞭3個百分點。
在成交價格方面，截至目前，2月上半月開盤的龍湖好望山、龍湖雙瓏原著、五礦萬科如園三個中高端項目經過一個月的消化期，實際簽約率平均達到47%。
對此，任啟鑫認為，隨著中國經濟的發展，國人購買力突飛猛進，中國高凈值人群的數量也在日益增多，同時北京商機眾多，資源集中帶來的聚合效應，以及不動產的穩健增值表現也成為吸引中國財富人群不斷湧入北京的原因，這些都構成瞭中高端改善客群基數的擴大。
自住房"殺傷"
從北京多個企業、大批項目急忙提前開盤的情況看，開發商心底的霧霾並未完全散去，至少，他們不像表面看起來那麼樂觀。
記者在與多位開發企業營銷負責人的溝通中，都發現瞭一個屢次被提及的字眼--自住房，而在上演"跑得快"的樓盤中，幾乎都是剛需或者首改項目。那麼，自住房在這一輪開發商的"跑得快"的誘因中，究竟扮演瞭怎樣的角色？
金隅嘉業一位市場營銷負責人表示："目前出貨速度受到的影響還不明顯，但以前是1套房子有四五個人搶，現在降到瞭1：2。"
亞豪地產的市場監測數據顯示，參與搖號的客戶量與開盤套數的中簽率由去年的1：4或1：5降到1：2。受到自住房分流的現象十分明顯。從2013年11月開始，亞豪機構陸續監測瞭葛洲壩·紫郡府、京投萬科西華府、中冶藍城、旭輝E天地、大興眾美城等項目，發現項目可售房源與參與搖號人數之比，確在不斷降低。
該項市場監測顯示，2013年11月，葛洲壩·紫郡府開盤，可售房源433套，有2100人參與搖號，搖號中簽比為1：4.8。同月，京投萬科西華府項目開盤，可售房源540套，有3861人參與搖號，搖號中簽比為1：7.1。同期開盤的中冶藍城項目，可售房源240套，有902人參與搖號，搖號中簽比為1：3.7左右。
2014年2月，旭輝E天地開盤時，528套房源總計有910人參與搖號，搖號中簽比已經降至1：1.7。至2014年3月大興眾美城開盤時，該項目的300套房源，僅有350人參與搖號，搖號中簽比已經接近1:1。
記者瞭解到，金隅匯星苑、金隅匯景苑兩個自住型商品房項目，截至3月4日，兩個項目申購總人數超過37萬人，預計有20萬戶購房者在排隊。"很多人想碰碰運氣(申購自住型商品房)，我們預計政策的消化期需要半年。半年後很多人就明白瞭(中簽概率不大)，而且高校等有些單位的人有資格買自住房，他們自己還不清楚。"前述市場市場營銷負責人稱。
實際上，在京各大高校和中科院等單位，往往會有一些福利分房，但僧多粥少，產權也不清晰，他們很多"無房戶"享有優先購買自住房的權利。當這部分人加入自住房的申購大軍，非優先傢庭的中簽幾率就再次下降瞭，他們的失望也就轉化成瞭開發商的希望。
此前，台北房屋二胎房貸北京幾個"日光盤"，徹底宣告瞭樓市崩盤論的破產，杭州樓盤降價帶來的霧霾被北京樓市一掃而凈。但從北京多個企業、大批項目急忙提前開盤的情況看，開發商心底的霧霾並未完全散去，至少，他們不像表面看起來那麼樂觀。銀行捏緊融資閘門，部分城市降價，絕不是虛驚一場。
"下半年的形勢看不清楚"，一位全國性房地產開發企業的在京高管稱，市場不好，不如早跑。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-23/08492657186.shtml
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