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內容來自sina新聞

觀點時評中小房企不上則下處境尷尬

  觀點地產網

  6月5日，福州泰和房地產開發有限公司以6.48億元競得閘北區103街坊27丘商辦地塊，樓板價30974元/平方米，溢價率106.49%。據相關資料統計，福州泰和從去年下半年開始瘋狂拿地，一年之內就在土地市場上花瞭110多億拿地，而這個公司的凈資產隻有20多億，目前負債率高達85%以上，福州泰和為何要如此大批量的拿地？

  而類似於與這樣第三梯隊、第四梯隊的房企(行業排名在20-50名之間的房企)當前市場環境下展開新的市場戰略佈局、瘋狂拿地的現象其實不在少數。

  當前，我們發現在土地市場上搶地的，除瞭大型品牌房企大規模拿地進行戰略土地儲備之外，還有兩類房企的力量也是值得我們關註的，我們稱之為非大型房企搶地，主要有兩種情況：

  一種是第三梯隊、第四梯隊的房企。

  第三梯隊、第四梯隊的房企已經錯過2012年的最佳拿地時機，現在再不搶地，從公司角度來說，土地儲備就不會有持續的增長，這樣從戰略發展角度來說，沒有土地足夠的土地儲備，發展很容易受到制約和限制，這樣很快就會被市場淘汰瞭。現在這些房企的狀態就是要不就趕緊抓緊時間回籠資金拿地，抓緊時間往上爬，要不往上爬就有落後、逐漸消失的風險。

  福州泰和等房企當前如此大批量的拿地正是反映瞭這樣一批房企對於未來市場競爭環境的擔憂，當前這些房企積極拿地佈局市場力爭上遊的發展戰略也就不難理解瞭。

  另外一類，就是背後有強大資本支持，雖然不是大型房企，但由於資本力量的驅動，會導致其在土地市場上瘋狂拿地，比如最近黃金灣投資集團下屬的K2公司就在上海(樓盤)制造瞭新華路46億的地王。

  而對於第三梯隊、第四梯隊的房企來講，"不上則下"則成為其當前最尷尬的處境。近期我們發現，萬方地產公告公司名稱將變更為"萬方發展"，行業類別由"房地產業"變更為"批發業"。除此之外，盛高置地、萬好萬傢、綠景地產等在逐步退出房地產業。隨後，上海新梅置業股份有限公司5月27日晚間宣佈，出售持有的一傢房地產開發公司股權，並考慮逐步退出房地產行業。

  對於第三梯隊、第四梯隊的中小房企來講，在調控已成常態的市場背景下，中小房企將不僅僅會受制於大型品牌開發企業的規模化擴張，還有可能被洗牌的風險。此時，中小開發企業要獲得長期發展發展勢必面臨修煉內功與企業轉型。

  從修煉內功的角度來講，在當前市場"基本面"好轉的市場背景下，對於資金面不太緊張的中小房企來說，首先，要抓緊時機及時拿地，"換倉"謀求下一輪市場發展機會，否則，在品牌房企橫行天下的市場集中度不斷提高的市場背景下，中小房企錯過這次機會，那麼也就意味著市場機會的喪失，在未來這些房企真的有可能就會消失在房地產市場的汪洋大海之中。

  其次，通過成本管理和融資渠道等各個環節嚴格控制項目成本費用，從而也提高在高周轉的同時，保證一定的利潤率。如最近港股上市或境外融資比較活躍，數據顯示，截至目前，2013年年內，近30傢的房企年內海外融資總額度已經接近800億元。境外融資成本以及相對內地的融資難度都較低，一定程度上保證瞭這些房企可以獲得相對較高的利潤率。

  第三，在未來，積極學習品牌開發企業的優點，中小企業可以通過精細化管理、產品研發能力提高、產品標準化與產業化的操作、適度漲價等手段緩解利潤率下滑局面，為企業未來發展奠定基礎。

  對於正在處在轉型陣痛過程的中小房企來說，企業或開始謀求轉型養老地產、商業地產、產業地產等通過業務多元化規避未來住宅市場調控的風險，或通過並購、投資等多元化手段進軍海外市場、其他產業等，這些不僅僅是品牌房企考慮的問題，也是不少中小房企在當前發展必然面臨的多元化轉型問題。

  如果中小房企在轉型過程中遭遇資金面的問題，在這個時候一方面應該適當放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過融資或引入戰略合作夥伴盤活"兩條腿"走路的方式。如果融資渠道受阻，這個時候就應該果斷地進行戰略收縮瞭。

  企業進行戰略收縮包含兩方面情況：

  第一、如果轉投行業如醫藥、鐵礦石可短期內產生預見性的收益，那麼企業可以通過出售地產業務部分項目股權或全部股權，緩解轉型過程的資金面的壓力，以使轉投的行業可以盡快產生經濟效益，從而實現"兩條腿"走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。

  第二、如果轉投行業如醫藥、鐵礦石2胎代墊等短期內難以產生預見性的收益，還需要持續長期性的投入，那麼企業就要權衡地產板塊和其他板塊的關系，果斷停止其中一個板塊業務，通過資產出售支援另一個板塊業務發展，同時，也積蓄力量謀求這個板塊業務的下一輪的市場發展機會。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-08/07472245794.shtml

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