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一線房企出海動作頻繁 業內提示要警惕風險

  3月下旬至今,綠城、融創、華南城、首創、旭輝等房企發行瞭債券,融資總額達150億元人民幣。據中國指數研究院發佈的數據,截至3月15日,已有21傢內地房企在境外發債,融資額高達570億元人民幣,這一數字已經逼近去年全年600億元的水平。

  一季報顯示國內大型房企首季銷售業績亮眼,雖在調控之下但日子並不難過。不過從去年開始,一線房企"出海"動作頻繁,海外發債融資、海外項目合作,中國的房地產業緣何能夠充當"走出去"的排頭兵,是要實現"買全球賣全球"嗎,或者僅僅是一次冒險的嘗試,業內人士表示,進軍海外市場並不簡單,國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。

  

  國內龍頭房企也開始海外投資建地貸款新竹關西建地貸款開發房產,也是看準瞭國內移民、留學、投資和休閑旅遊所帶來的房地產市場需求的機會。與此同時,當前國際資本市場融資環境相對寬松,部分國內房企通過在香港或境外上市,建立境外業務發展融資平臺,開展海外房產投資業務,借機佈局國際房地產市場;而國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺,投資客投資海外可以規避國內投資風險,從而導致部分龍頭開發企業也轉投海外市場。

  張宏偉認為,從當前中國房企相繼赴海外拓展業務的現狀來看,雖然當前佈局海外房地產市場具有一定潛在的市場風險,但目前有拓展計劃的都是國內龍頭房企,規模並不大,更多的隻是測試市場反應,且大多數都采取與當地的發展商合作發展模式,風險並不是太高。

  加上前述幾個項目的新近發債,內地房企今年以來的境外發債總額已經超過去年全年。

  某研究院的報告指出,去年下半年以來,內地房企境外發債的認購情況良好,多數債券的認購在10倍以上。業內人士表示,美國在2012年9月推出第三輪量化寬松政策釋放大量流動性,為房企境外融資提供瞭大量的資金來源。而且目前國內的融資成本已經處於較高的水平,隨著越來越多的開發商嘗試海外項目,直接在海外融資將是其必然的選擇。

  實際上,截至目前,已經有不少品牌房企開始佈局海外房產市場。來自中國海外投資聯合會一項數據顯示,2012年以來,包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十餘傢大型房企,已在海外有房地產項目或確定投資計劃,投資規模已達上百億美元。同策咨詢研究中心總監張宏偉表示,在2012年一系列海外佈局之後,此前已出海造房的國內房企陸續迎來收獲期:如碧桂園位於馬來西亞的兩大項目計劃在今年正式面市;綠地首個海外項目動工,春節後將進入銷售;首創置業位於法國的項目,也已進入招商階段。

 風險提示

  3月7日,華爾街日報援引一位房地產公司執行官的話稱,中資財團正計劃購買美國通用汽車大樓40%權益,現已進入深入談判階段。一旦交易完成,這將是中國投資者有史以來最大的單一美國物業交易。此前,2月份,萬科與素有"美國頭號房企"之稱的鐵獅門公司簽約,合作開發舊金山富升街201地塊,萬科首次進軍美國。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊後,萬科開拓國際市場的第二站。

內容來自sina新聞

 "出海"動因

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,中國房企"出海"不僅僅是戰略佈局上的考慮,更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢,吸引國內高端職業客群到海外置業投資,從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。具體來看,部分大型房企的全國化佈局基本完成,從戰略佈局角度需要國際化;其次,從投資項目來看,多為旅遊地產項目,而鎖定的客戶多為國內客戶,企業也可借此整合產業鏈,吸引國內客戶投資,從海外置業群體的購房目的來看,大體可以分為移民、留學和投資3大類。相應地,細觀在中國推廣銷售的海外地產項目,其"賣點"也大致可以分為3類:移民、留學、投資和休閑旅遊。

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 海外建房

  4月9日,旭輝集團公告稱,公司發行瞭於2018年到期的2.75億美元優先票據,票面息率12.25%。3月4日,萬科公佈瞭通過境外子公司發行美元債券的計劃。經過3月5日、6日在香港、新加坡和倫敦的路演,萬科於3月7日完成金額為8億美元的5年期定息美元債券的定價,年票息率2.625%,每100美元債券發行價99.397元,折合年收益率2.755%。

  但是,要進行規模化擴張勢必會存在種種問題。比如海外的開發模式和中國不同;佈局海外市場更需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐;另外當地房地產市場購買力有限,不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍。

  "進軍海外市場並不簡單,如果沒有充裕資金和開發模式、沒有更好瞭解當地房地產市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等,那麼,房企佈局海外有可能會面臨不同程度的風險。"張宏偉認為,海外市場看似藍海,但並不一定會有好的收益。"在中國城市化進程尚未完成的市場背景下,中國的房地產市場仍然會有至少10-20年的發展機會。國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/10532113579.shtml
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