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內容來自sina新聞

專傢建議完善自住房制度讓買到的人沒得賺

  收益如何分配合適 出租是否應該禁止

  自住房入市 一系列問題待解

  本報記者 寧迪

土建融新北永和土建融  經過一年多的等待，葉子瑜(化名)和丈夫終於圓瞭買房夢。

  到目前，這對80後夫妻一直租住在北京市朝陽區雙井附近的一套兩居室裡。2013年兩人領證結婚時，北京的房價正領跑全國，面對高企的房價，兩人隻得決定先結婚，後買房。

  當年10月，北京市住建委出臺瞭調整房地產市場的"京七條"，其中與這對夫婦相關的內容是，政策提出，為解決夾心層的購房問題，北京市擬推出自住型商品房。

  走完瞭申購、審核、搖號等流程後，葉子瑜一傢有幸成為北京市首個搖號產生的自住房項目--金隅·匯星苑的中簽傢庭。今年6月28日選房那天，他們選定瞭金隅·匯星苑1號樓13層的一套三居室。

  據介紹，此次自住房選房過程中，北京市共有1533戶中簽傢庭前來選房，還有349戶中簽傢庭放棄瞭選房。

  作為具有共有產權性質的商品房，自住房從政策出臺到入市銷售，整個過程一直備受大眾關註。與北京龐大的購房需求相比，北京市計劃在今年年底前推出的7萬套自住房，可以說是杯水車薪。

  業界人士指出，自住房政策需要打"持久戰"，才能真正應對市場需求。另外，如果與自住房相關的政策不完善的話，可能會引發一系列後續問題。

  即便搖上號，房價依然像座大山

  金隅·匯星苑小區共有房源1882套，在有限的房源面前，卻站著一支龐大的剛需隊伍。

  由於地理位置佳，性價比高，金隅·匯星苑十分搶手：1882套的房源，共有17.3萬戶傢庭申購，數量超過瞭北京市最早開始網上申購的自住房項目"恒大·禦景灣"。

  幾輪資格審核後，有12.8萬戶優先傢庭拿到瞭搖號資格，但最終僅有3764戶傢庭中簽。

  雖然幸運的天平向這些傢庭傾斜，但中簽傢庭並非都滿是歡喜。

  "能中簽感覺很驚喜，但這種感覺一瞬而過。"中國青年報記建地者在選房現場隨機采訪瞭一些傢庭，他們都不約而同給出瞭這樣的回答。

  掠走驚喜的依然是房價。參加自住房優先搖號的中簽傢庭大多為保障房輪候傢庭和京籍無房傢庭，他們之中很多是低保戶或是工作不久的年輕夫妻，即便自住房價格便宜一些，但房屋總價仍然是矗立在他們面前的一座大山。

  有媒體報道，在搖號結束後的第二天，一條"10萬元賣自住房號"的信息就出現在某個自住房QQ群裡。這位自稱中簽號為第1700多號的網友很快就被北京市住建委約談。這位網友表示，之所以賣號，是怕還不起貸款而想放棄購買。

  在選房現場，不少傢庭表示，購買自住房實際上是件挺吃力的事。

  "我們原計劃買套兩居室的房子，但目前隻能考慮一居。"在地鐵公司上班的王爍(化名)說。

  王爍說自己最初希望通過組合貸的方式買一套兩居室，由於夫妻兩人月收入加起來僅有8000元，除去公積金還貸，剩下的收入不符合商業銀行的貸款標準。另外，他本人剛剛換瞭新工作，尚未繳滿一年的公積金，不符合公積金貸款資格，隻能用愛人一個人的公積金貸款。因此，申請不到貸款，選購的面積也要隨之下調。

  但兩人更發愁的是首付。81萬元的首付，傢裡隻能拿出60多萬元，借錢成為他們當前的頭等大事。"理想很豐滿，現實很骨感。"在王爍看來，自住房不僅是一場運氣之間的"較量"，資金實力也決定瞭成敗。

  自住房入市已經為樓市降溫？

  從金隅嘉業房地產開發有限公司公佈的數據看，將有10多萬個傢庭被擋在首批自住房的大門之外。這些沒有中簽的傢庭和非優先傢庭的住房需求將如何解決？

  北京市住建委自住商品房網頁的項目公示顯示，已經入市的房源共有1.8萬套，分佈在北京市各城區。其中，恒大·禦景灣、金隅·匯景苑等8個自住房項目均已進入聯網審核階段，待拿到預售證，就可以進行搖號。

  雖然也是政策中的優先傢庭，陳薈宇和男朋友卻坐不住瞭，兩人已經計劃結婚，但房子問題遲遲未能解決。之前期盼搖號能傳來好消息，但隨著近幾個月樓市的降溫，他們決定在等待"恒大·禦景灣"項目搖號結果的過程中，也考慮購買二手房。

  根據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月26日，北京市上半年二手房簽約4.35萬套，這一成交量為網簽記錄幾年來的最低值，而二手房成交均價也加速下調，6月的成交均價為2.92萬元，相比5月均價3.02萬元下降瞭3.3%。

  中原地產首席分析師張大偉表示，北京市上半年二手房的成交量和均價之所以下降，除瞭信貸政策收緊外，自住房入市也是一個誘因。

  "從目前來看青埔土地貸款房貸，7萬套的自住房規劃已經對市場產生瞭影響，購房者也從之前的恐慌性入市轉變為恐慌性觀望。但自住房如果僅是一時的調控措施，那麼今年以後，購房需求就有可能出現向普通商品房回流的情況，從而導致房價進一步上漲。"張大偉告訴中國青年報記者。

  中國房地產協會副會長陳國強認為，自住房房源有限使得供求矛盾十分突出，雖然政府在之前的文件中提出今後還要根據市場需求情況進一步加大供地規模，但目前還沒有看到具體的規劃，自住房在後續的供應規模、監管、退出等問題上仍不明朗。陳國強進一步指出，自住房制度的不完善，不僅僅表現在供應規模上，還包括後續監管和定價機制等問題。

  未來售賣的收益比例怎麼分配合適

  金隅·匯星苑目前已初步完成正選組(1-1882號為正選組傢庭、1883-3764號為備選組傢庭)傢庭的選房工作，經過10天的網簽審核後，便可正式簽約。

  在此之前，盡管未到搖號階段，但在一些買房者的論壇裡，已有網友詢問自住房可否出租。

  根據北京市住建委去年發佈的《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓。購房人取得房屋所有權證5年以後轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%繳納土地收益等價款。

  文件中對禁售有規定，但對禁租卻沒有明確說明，這是否意味著將來購房者可以自行出租？

  中國青年報記者就該問題向北京市住建委咨詢，尚未得到回復。而金隅嘉業表示，合同條款中不會對出租作禁止規定。

  陳國強對未來自住房的使用表示擔心。他認為，自住房如果不規定禁止出租，就與"自住"的初衷不相符。

  記者瞭解到，由於自住房項目位置分散，集中在北京五環內的房源並不多，大多分佈在房山、門頭溝、平谷等地。由於位置過於偏遠，許多項目存在著交通、學校、醫療等配套設施不完善的問題，極有可能出現購房者出租自住房，再到市區內另覓他處居住的情況。

  "如果沒有明確規定購房者不能出租，未來二手房的租金價格勢必會產生波動。"陳國強告訴中國青年報記者，自住房采取配建的方式可能產生弊端，對此應予以關註。

  "自住房項目的建設主要有兩種方式，一種是集中建設，另一種是在商品房的地塊上配建自住房。因為土地成本需要開發商承擔，政府在土地出讓的階段又限定瞭自住房銷售均價。所以采取配建方式，有可能會推高該地塊中商品房的售價。"陳國強認為，政府需要轉變目前在商品房的地塊中配建自住房的方式，采用單一建設或異地配建的方式更為穩妥。

  今年4月，住建部確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石成為推進共有產權住房的試點城市。

  雖然北京市住建委尚未對共有產權住房作出詳細的規定，但從讓價30%和增值收益30%上交政府的自住房政策上看，自住房已經具有共有產權屬性，其也被業界認為是共有產權住房的一種，在產權分配上，政府的產權比例占三成，個人占七成。

  張大偉認為，如果按照共有產權來分配，未來自住房出售時購房者僅把差價的30%上交給政府並不合理，而是應該按照實際售價的30%來上交，否則，政府的實際收益會被壓縮，收益與產權是否成正比也值得思索。

  "自住房已經開始供應，但相關的規定和條例還較為滯後，一旦自住房完成簽約，很難再去約束它。" 張大偉認為，政府應抓緊完善相應的制度，以防日後出現不必要的麻煩，而自住房的管理制度應該本著"讓買到的人沒有賺、沒買到的人也沒有虧"的原則去制定。

  本報北京7月3日電

【《樓市爆米花》第一期：大神的世界你不懂】

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/09184266105.shtml

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